Sep 10 2015

Terug naar waar je vandaan komt. Dat is in weinig woorden wat de nieuwe woningwet de corporaties voorschrijft. Regel het beheer van woningen op een doelmatige wijze zodat lage inkomens gehuisvest raken. Simply volkshuisvesting. Logisch in een tijd dat de armen in krotten woonden en de woningnood door oorlogsschade hoog was. Destijds ging volkshuisvesting gelijk op met volksverheffing. Eerst woonde je op zolder bij je ouders. Daarna kwamen er een vrouw en twee kinderen bij. Je was maar wat blij met die zelfstandige huurflat van woningbouwvereniging Samen Sterk.

Dat de overheid corporaties nu dwingt tot nieuwe keuzes, kan wel eens heel slecht voor de onderkant uitpakken.

Woningcorporaties zorgden voor een stabiele woonsituatie. Bijvoorbeeld voor arme stakkers die voorheen werden uitgebuit door huisjesmelkers. Kamers voor studerende kinderen in een tijd dat doorleren nog iets bijzonders was. Volkshuisvesting was een kans voor iedereen zoals René Scherpenisse dat zo mooi zegt ‘die als dubbeltje geboren is en toch een kwartje wil worden.’ Ruwweg tussen de jaren tachtig en tweeduizendtien veranderde Nederland in een welvarende staat. Corporaties verlegden hun focus van de woning naar de woonomgeving. Een begrijpelijke stap omdat die woningen er bijna overal prima uitzien. De wijken behoefden vernieuwing. Daarbij werd geen middel geschuwd; investeren in schoolgebouwen, sociale aanpakken, regisseur van de lokale partners, openbare ruimte. Alles om Nederland maar weer zo mooi mogelijk te maken. Het ging vaak (te) ver. Maar meestal raakte het wel degelijk de kern van de volkshuisvesting. Woonconsulenten die met huurders samen problemen oplossen. Trekkracht bieden aan lokale partijen om iets hardnekkigs eens goed op te lossen. Het hielp: wijken werden leefbaar en de mensen kregen het beter. Dat de overheid corporaties nu dwingt tot nieuwe keuzes, kan wel eens heel slecht voor diezelfde onderkant uitpakken. Ik zie veel corporaties die volledig omslaan naar een denken in doelmatigheid. De focus wordt gelegd op het vastgoedbedrijf en het oppompen van rendementen. Ze vormen zich om tot een procesorganisatie, waar geen plaats meer is voor huurdersbalies, wijkaanpakken en woonconsulenten. Een soort HEMA die zo goedkoop mogelijk vastgoed beheert voor de doelgroep van beleid. Maar als je dagelijks een rookworst van de HEMA eet, is dat dan gezond?

Een modaal gezin met een baan woont straks helemaal niet meer bij de corporatie!

Sociaal ontwikkelen is dus een beetje een vies woord. Terwijl ik denk dat juist de komende jaren van deze eeuw er uitdagingen liggen die schreeuwen om volksverheffing. Laat het me uitleggen. Woningcorporaties zullen de komende jaren steeds minder mensen uit de middenklasse huisvesten. Zij zijn er voor mensen met een echt laag inkomen. Middeninkomens zullen in de particuliere sector hun heil gaan zoeken. Maar wist u dat een gemiddeld gezinsinkomen veel hoger ligt dan 34.000 euro per jaar (de grens tot waar je mag huren bij een corporatie). http://www.gemiddeld-inkomen.nl/modaal-inkomen-huishouden/ Een modaal gezin met een baan woont straks helemaal niet meer bij de corporatie!

Ik schets hieronder welke consequenties onze toegelaten instellingen zouden moeten trekken.

  • De corporatie moet echt goed worden in het bieden van onderdak aan mensen die moeite hebben met hun bestaan. Dan moet je ook goed zijn in bijvoorbeeld schuldhulpverlening. Of bijvoorbeeld in huisvesting voor arbeidsmigranten en vluchteling-statushouders. Die oplossingen bestaan echt uit meer dan het dak alleen.
  • De corporatie zal zich in toenemende mate moeten richten op jongeren en ouderen die in een ‘weinig verdienende’ fase van hun leven zitten. Veel vaker zijn dit eenlingen die niet een hecht netwerk om zich heen hebben. Dit heeft ongetwijfeld consequenties voor de vitaliteit van wijken. Dit vereist andere woonconcepten.
  • De overheid past de verzorgingsstaat aan; alleen de echt zwakkeren kunnen nog teren op collectieve voorzieningen en verzorging. De rest, vaak corporatiehuurders, moet op een andere manier het zelf of samen met zijn buren en familie oplossen. Woningcorporaties zijn nog onvoldoende aangehaakt bij het gemeentelijk sociaal domein. Dat komt omdat ze vooral met zichzelf bezig zijn en totaal niet focussen op hun maatschappelijke doelgroep. Hier ligt een schone taak. Zoek elkaar op.
  • Het loont om te investeren in de vaardigheden van je huurders. Het maakt voor de huur die je kunt vragen een groot verschil of de helft van je bezit wordt bewoond met mensen uit een uitkering of dat slechts een paar huurders niet kunnen rondkomen. Werken dus aan de inkomstenkant van de huurder want dat raakt je eigen inkomsten.

Wat mogen corporaties nog doen? Een goede vraag.

  1. Ten eerste kun je als corporatie de activiteiten van vastgoedbeheer beter inrichten op het signaleren van problemen en kansen. Dat begint met het bewustzijn van je medewerkers dat ze een rol mogen blijven spelen in de maatschappelijke verheffing van huurders. ‘Ja, het mag’, zou het motto moeten zijn, als huurders met sociale problemen in beeld komen. Werk aan die kansen! Ik zie nu helaas het tegenovergestelde.
  2. Corporaties kunnen nog meer hun inkoopkracht inzetten om kansen te bieden aan mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Door middel van social return beleid kunnen leveranciers een bijdrage leveren aan het terugdringen van werkloosheid. En kunnen zij scholing bieden aan huurders. Door hierover met maatschappelijke partners afspraken te maken, kunnen huisuitzettingen, verloedering, vereenzaming worden voorkomen, zonder dat de corporatie zelf in een rol als zorgpartij komt.
  3. Ook kunnen ze sterke huurders koppelen aan zwakkere huurders. Bijvoorbeeld door zelfbeheer in buurten en wijken te stimuleren, en hier ruimhartig leefbaarheidsbudget voor vrij te maken. Zo snijd het mes aan twee kanten: wijk en huurder weten zich met steun van de woningcorporatie te verheffen.

Dit vereist dat je vooraf keuzes maakt die verder gaan dan betaalbaarheid en toegankelijkheid. Dat je leert samenwerken. Dat je een positie verwerft, die je vaak bent kwijtgeraakt na jaren van navelstaren. En dat je de handschoen oppakt en gewoon aan de slag gaat met volksverheffing.

No responses yet

Jul 07 2015

Er is een zoektocht gaande waar succesvolle huurdersparticipatie aan moet voldoen. Huurdersverenigingen en woningcorporaties zijn op zoek naar antwoorden op de vraag hoe je vorm geeft aan participatie en wat je dan doet? Vannimwegen stelde zich die vraag ook en oogstte een aantal ontwikkelrichtingen voor huurders en verhuurders.

Het waarom van participatie is duidelijk. Huurders in de sociale voorraad kunnen niet met hun voeten stemmen, en dus hebben ze inspraak en zeggenschap. Participatie zorgt ervoor dat plannen van de verhuurder beter worden. En last but not least: de Overlegwet zegt dat het moet. Vannimwegen organiseerde met Nestas een bijeenkomst over huurdersparticipatie. Belangrijkste les is om aan te sluiten bij wat huurders beweegt of waar behoefte aan is. Hoewel dit voor zich spreekt, zit hier spanning hoe dan vervolgens de ‘opbrengst’ mee te nemen in beleidsmatig overleg tussen de huurdersvereniging en de corporatie. Wij signaleren dat succesvolle wijkparticipatie onvoldoende is verbonden met de formele participatie. Er zit spanning tussen de Overlegwet (en de eisen die daarin worden gesteld) en de werkelijkheid waar huurdersverenigingen en corporaties dagelijks mee te maken hebben. Wij hebben als oogst van deze bijeenkomst dit stuk opgesteld waarin we de lezer meenemen in een aantal varianten.

8 gouden regels

  1. Regel de formele participatie, maar zorg voor zo ruim mogelijke informele vormen die daarvoor een voedingsbron zijn. Sluit aan bij wat lokaal past.
  2. Een ‘vast’ gezicht bij de corporatie en professionele ondersteuning voor de huurder.
  3. Gebruik meerdere kanalen voor participatie; en zorg dat mensen worden ingezet op waar ze energie van krijgen.
  4. Betrek huurders/bewoners zo vroeg mogelijk in het proces, niet als alles beslist is. Dit vereist vertrouwen en cultuuromslag bij corporaties en huurdersorganisaties.
  5. Stel duidelijke kaders die aansluiten bij landelijke wet- en regelgeving.
  6. Stel je zelf de vraag of alleen huurders in beeld zijn of dat het gaat om bewoners in een wijk of dorp. Verbind die twee.
  7. Het inzetten van social media is een noodzakelijke aanvulling op al langer bestaande vormen.
  8. Investeer van beide kanten in een goede relatie. Niet zozeer harmonie als wel het ‘conflictoptimum’ zou moeten worden nagestreefd.

Vertegenwoordigers laten een ‘Participatiekaart’ maken; naar analogie van de Sociale Kaart geeft dit een goed beeld van alle participatiegroepen binnen het woningbezit van de corporatie.

Variant 1  Hoeder van participatie

De corporatie is actief, de vertegenwoordiger is reactief

Een klein team van ervaren en rolbewuste vertegenwoordigers weet de corporatie uit te dagen zo klant- en huurdersgericht mogelijk beleid te formuleren. Met bestaande informele groepen heeft de corporatie een goed contact. Pas wanneer dit niet vanzelf gaat, springt ‘de hoeder’ in het gat. Dan wordt ook het wapen van het ongevraagde en gekwalificeerde advies ingezet. Via huisbezoeken, themagroepen, digitale panels en conferenties houdt de vertegenwoordiger voeling met zijn achterban. Vertegenwoordigers laten een ‘Participatiekaart’ maken; naar analogie van de Sociale Kaart geeft dit een goed beeld van alle participatiegroepen binnen het woningbezit van de corporatie. Dit kunnen leefbaarheidsgroepen zijn, huurders in een wijkraad, huurders in een VvE. Ook de corporatie is hoeder van participatie en houdt de vertegenwoordiger scherp op de uitvoering van zijn taak. De corporatie en gemeente organiseren samen het traject prestatieafspraken. Zij nodigen huurders uit om laagdrempelig het gesprek over prioriteiten te voeren. Insprekers worden vooral uit informele participatiegroepen geworven. De instemmingsrechten op verbindingen en voordracht RvC worden wel door de vaste groep vertegenwoordigers ‘getrokken’.

Variant 2  Gezamenlijke procesregisseur

De corporatie is actief, de vertegenwoordiger is actief

Samen met de corporatie weten vertegenwoordigers een brug te slaan met de huurders. Verschillende bestaande informele groepen worden actief benaderd. De vertegenwoordigers steken zelf de nodige energie in de uitvoering van de participatie, daarbij ondersteund door professionals. Er is sprake van een brede huurdersorganisatie met werkgroepen en participatiepools. Verschillende effectieve werkmethoden worden ingezet zodat verschillende doelgroepen worden bereikt. In een vroeg stadium gaan de partijen met elkaar het gesprek aan. Participatie is een gezamenlijk feestje. Bij het maken van prestatieafspraken en bij thema’s waar instemmingsrecht geldt, wordt een werkgroep gevormd met ter zake doende huurders. Die bereiden voor, leggen voor aan hun bestuur waarna die laatste besluit. Dit kost allemaal flink veel tijd. Aandachtspunt is dan ook het binnenhalen van huurders-vrijwilligers die wat minder ruim in de tijd zitten (huurders met studie, werk of zorgtaken, jongeren). Probeer er ook voor te zorgen dat je niet vaker om tafel zit dan nodig. Stel samen een beleidsagenda op en bepaal samen wat je wel en niet oppakt. Doe dit na consultatie van gemeente en andere betrokkenen.

Variant 3  Voorlopende vertegenwoordigers

De corporatie is reactief, de vertegenwoordiger is actief

De huurdersvertegenwoordiger neemt de lead in het betrekken van de achterban om het huurdersgeluid aan de corporatie te laten horen. Daar vindt deze niet altijd een gehoor bij zijn verhuurder. De opgave is om aan de corporatie de meerwaarde te laten inzien van participatie. Dit begint met een adequate expertise bij de vertegenwoordiger, opdat deze serieus kan worden genomen en door het laten zien van goede voorbeelden. Er ligt hier een gezamenlijke ontwikkelopgave op items als: formuleren van een beleidsagenda, het bereiken van de doelgroep, inzet van vernieuwende instrumenten, constructief het gesprek aangaan. De nieuwe Woningwet en Overlegwet bieden dé aanleiding om de verhuurder te bewegen tot een meer constructieve opstelling. Hier past een bescheiden en opbouwende opstelling vanuit de vertegenwoordiger. Immers, er moet positieve energie zijn om verdere stappen op het participatievlak te zetten. Een zorgvuldig proces waarin men elkaar steeds meer vertrouwen en verantwoordelijkheid geeft. Opdat de corporatie zich een effectieve rol aanmeet in de participatie.

Variant 4  Ontwikkelpunt participatie

De corporatie is reactief, de vertegenwoordiger is reactief

De corporatie heeft weinig traditie in het betrekken van huurders bij beleid en benut nog weinig instrumenten om klanten te betrekken bij nieuwe diensten en wijzigingen van beleid. Er zijn enkele pogingen gedaan om met huurders in gesprek te gaan, een enkele klantenpanel en thema-avond zijn in het verleden georganiseerd. Het beklijft niet echt. Vertegenwoordigers zijn om diverse redenen hierbij onvoldoende aangehaakt; vanwege onvoldoende representativiteit, weinig onderling vertrouwen of verstoorde relaties (conflictmodel). De opgave is om de formele bewonersvertegenwoordiging te versterken en positie te geven. Dit kan vereisen dat nieuwe groepen huurders in de formele participatie worden betrokken. Het kan zijn dat je samen moet werken aan vertrouwen. De nieuwe Woningwet en Overlegwet bieden een voorzichtige aanleiding om met elkaar het gesprek weer aan te gaan. Wellicht kan de gemeente de lead nemen in het proces en zo corporatie en huurders rond de tafel brengen. Ook binnen de corporatie kan een slag worden gemaakt. Wanneer deze de waarde van participatie daadwerkelijk inziet kan dit tot verbetering leiden. Bovenin en diep in de organisatie zal aan draagvlak moeten worden gewerkt.

Wie neemt wie mee op reis naar Participatieland?

No responses yet

May 19 2015

Published by jaspervanderwal under Uncategorized

Kansen bieden op werk voor mensen die een afstand hebben tot de arbeidsmarkt.

Het Netwerk social return woningcorporaties komt drie keer per jaar bijeen om ervaringen uit te wisselen en kennis en inspiratie op te doen. Het onderwerp van gesprek: social return in de inkoop en het personeelsbeleid van woningcorporaties. Vannimwegen is gastheer van dit netwerk. Op 11 juni 9-13 uur vindt de volgende bijeenkomst plaats in Utrecht.

Op de agenda: participatiewet, sociale bedrijfscatering en regionale arbeidspools

We hebben ook dit keer interessante thema’s en sprekers, o.a. Vera van der Horst (WSD) en Mirjam de Gruijter (Baanbrekers) over de Participatiewet en zijn invloed op social return. Een regionale arbeidspool voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt door Olaf Polders (directeur Haagbouw) en maatschappelijk verantwoorde bedrijfscatering door Bartel Geleijnse (directeur The Colour Kitchen).

We geven een wildcard weg

Ook deze keer geven we een wildcard weg aan een iemand die er een keer bij wil zijn. Ben je geïnteresseerd, stuur ons dan jouw pakkende motivatie. De meest aansprekende inzending krijgt een vrijkaart.

Reacties kunnen naar j.van.der.wal@vannimwegen.nl

No responses yet

Apr 16 2015

Voor iedereen die social return serieus op de kaart wil zetten ontwikkelden wij een inspiratiespel. Je kunt dit spel spelen met je wethouder, gedeputeerde, leverancier of opdrachtgever. In een paar uur steekt iedereen veel op. Wat kan social return betekenen in ons inkoopbeleid? Waar liggen kansen voor samenwerking? En wie krijgt de handen op elkaar voor een succesvolle ontwikkeling van social return?

Het was voor mij als adviseur een mooi proces om een echt spel te ontwikkelen op een thema waar ik nu zo’n 3 jaar in verschillende rollen actief ben. Het onbegrip, de weerstand, de inspiratie, het bloed, zweet en de tranen die soms nodig zijn om social return te laten werken, het komt allemaal terug in het spel. Wellicht goed om in dit licht te vermelden: we hebben het spel uitvoerig getest met gezaghebbende professionals uit de wereld van social return programmamanagement en de wereld van games. We hebben het ook al één keer ingezet als ontwikkelinstrument in een groep van 12 technisch projectleiders/ budgethouders. Daar bewees het spel zijn waarde. Ogen werden geopend, de blik verruimd en men heeft zichtbaar zin om zaken op te pakken.

socialreturngamepayoff

Ben je ook benieuwd wat het spel voor jou kan betekenen, klik dan hier voor meer info over de Social return serious game. We maken graag een vrijblijvende afspraak om de mogelijkheden te bespreken.

No responses yet

Mar 24 2015

Waarom kom je niet een keer langs om social return in de praktijk te bekijken? Met die woorden nodigt Richard, zoon van een eerste generatie fabrikant van onderdelen van raamkozijnen, mij uit in zijn fabriek in Duiven. De fabriek ziet eruit als een fabriek. Een doodlopend straatje op een anoniem bedrijfsterrein. Een ontvangstruimte zonder baliemedewerker. Hier wordt hard gewerkt aan een product! Op maat gezaagde glaslatten, keramisch band, kitten en ander afdichtingsmateriaal. Verfbaden die op machinale wijze duizenden meter lat per dag in de grondverf zetten. Klanten zijn vooral bouw- en schildersbedrijven die renovaties en groot onderhoud aan woningen uitvoeren. In opdracht van woningcorporaties worden vele duizenden woningen per jaar van dubbel isolatieglas voorzien met hulp van deze fabriek. Zo veel mogelijk machinaal, gestandaardiseerd en in de fabriekshal, zodat schaalvoordelen worden behaald en ook bij slecht weer doorgewerkt kan worden. Montage op de bouwplaats is dan een piece-of-cake.

Verkoop aan een derde partij zou betekenen dat alleen de klantendatabase en de machines door zouden draaien. Het personeel zou op straat komen te staan.

Wat is de toekomst voor onze fabriek? Met die vraag werd Richard geconfronteerd toen de fabriek een paar jaar geleden voor opvolgingskwestie stond. Zijn vader en oom naderden de pensioengerechtigde leeftijd. De fabriek leverde uitstekende kwaliteit en draaide goed. Hoe ging de familie het pensioen vrijmaken uit de opgebouwde eigen zaak? Verkoop aan een derde partij zou betekenen dat alleen de klantendatabase en de machines door zouden draaien. Het personeel zou op straat komen te staan. Eigenlijk geen optie in dit vanouds sociale bedrijf. Daarom zinden Richard, vader en oom op een andere strategie. Als we nu eens dat waar we goed in zijn, éxtra gaan versterken. We namen altijd al mensen aan die niet zo makkelijk mee konden komen bijvoorbeeld door een verstandelijke handicap. Als de fabriek nu eens een extra productielijn opzet en deze bemenst met mensen uit een uitkering, kunnen we dan niet economische en maatschappelijke meerwaarde creëren. Met de gemeente zijn vervolgens afspraken gemaakt over hoe de fabriek – tegen voldoende aantrekkelijke condities – mensen leert te werken in een echte werksetting en perspectief geeft op een vaste baan.

Zo gezegd, zo gedaan. Er zijn in totaal 13 van de 25 werkplekken opengesteld voor mensen die voorheen een uitkering hadden. Het kostte nog zeker moeite om iedereen voldoende productief te krijgen, maar inmiddels loopt alles op rolletjes. In december 2013 werd als kroon op het werk de derde trede behaald van het keurmerk PSO. Dit staat voor Prestatieladder Sociaal Ondernemen. Trede 3 is de hoogste trede en betekent dat het bedrijf bovenmatig veel mensen in dienst heeft met een afstand tot de arbeidsmarkt. Als klap op de vuurpijl kwam ook staatssecretaris Jetta Klijnsma nog eens langs om de fabriek goede moed te wensen. En natuurlijk om apetrots te zijn op wat er in Duiven is bereikt voor “haar” doelgroep. Kijk hier naar het filmpje waar de bedrijfsfilosofie wordt toegelicht.

Maar de fabriek is er nog niet. Er zijn nog veel uitdagingen. Eentje is bijvoorbeeld dat sociaal ondernemen wel wordt gewaardeerd, maar dat het niet direct betekent dat klanten naar je overstappen. Het blijft nog altijd een combinatie van prijs, kwaliteit, klantenbinding en sociaal ondernemerschap die klanten verleidt tot jouw producten. Gelukkig helpt het de fabriek wel als je een tijdje mensen met behoud van uitkering voor je hebt werken; dan kun je tenminste iets aan de prijs doen.

Een andere uitdaging die ermee samenhangt is dat aan de voorkant van het bouwproces het aspect sociaal ondernemen weinig meetelt. Dan loont het bedrijven niet om in de keten sociaal in te kopen. Een voorbeeld hoe het wel kan: Als een woningcorporatie sociale eisen stelt aan de aannemer (bijv. via social return in de inkoop), dan loont het hem om bij de inkoop van materialen zaken te doen met de sociale kozijnenfabriek. Dus mocht hij op de bouwplaats niemand kunnen plaatsen, dan wel via de inkoop van zijn materialen.

Met het sociaal ondernemen zit het in deze familie wel goed. De belangrijkste uitdaging zit natuurlijk in het gewone ondernemen. Blijft er voldoende werk in de bouwsector? Kan ik inspelen op nieuwe wensen? Weet ik te innoveren? Dat gaat op het oog zeker niet slecht. Enkele voorbeelden: Door het gebruik van snelband worden veel kosten van duur purschuim bespaard. Met een eigen productielijnen voor dure materialen worden kosten bespaard. Glaslatten worden op maat voorbewerkt (voorgeboord, uitgespaard en gecontramald), precies wat de klant wil. Het lijkt erop dat met het fabrieksmatig produceren van kozijnonderdelen zowel in kosten als in kwaliteit grote slagen worden gemaakt. Dus heeft de fabriek een toekomst? Ga zelf eens een kijkje nemen. Eigenaar Richard verwelkomt je met open armen en warme koffie.

No responses yet

Jan 26 2015

De Woonbond stond niet voor niets juichend in de Tweede Kamer. Huurders krijgen meer rechten! Ze moeten tegenwoordig mee instemmen met fusies en samenwerkingen van hun corporatie. Ze krijgen meer te zeggen over het toezicht. Daarnaast krijgen ze een gelijkwaardige rol aan de gemeente en corporatie bij het maken van prestatieafspraken. Die nieuwe stevige rol van huurders bij prestatieafspraken bestaat uit dat zij bij ontevredenheid over de prestatieafspraken een uitspraak kunnen vragen van de Minister. Indien de huurders weigeren te tekenen, dan kunnen gemeente en toegelaten instelling enkel tot prestatieafspraken komen, mits zij zich houden aan de bindende uitspraak van de Minister. Natuurlijk moet dit allemaal nog verder worden uitgewerkt in een AMvB (algemene maatregel van bestuur). En zal de soep tussen de pan en het bord wel iets van zijn warmte verliezen, maar dat laat onverlet dat er een nieuwe wettelijk verankerde rol is voor huurdersorganisaties.

Wordt het geen Poolse landdag als iedereen zijn eigen agenda probeert te realiseren?

In een gemeente zijn vaak meerdere woningcorporaties en huurdersorganisaties actief. Het is vaak een hele tour om als gemeente en corporaties eruit te komen. Nu huurdersorganisaties eenzelfde plek in de arena krijgen is helemaal de vraag hoe je de grip op het proces houdt. Wordt het niet een Poolse landdag als allerlei organisaties als zogenaamd gelijkwaarde partners hun eigen agenda proberen te realiseren?

Andere vragen zijn:

  • Hoe ga je om met de regionale dimensie? Welk gebied betreffen de afspraken en welke partijen doen mee? Wie zijn die partijen, welk belang streven die na?
  • Wat betekent deze nieuwe complexiteit dit voor de inrichting van het proces? Wie neemt initiatief? Wie organiseert het proces? Hoe houd je iedereen goed geïnformeerd en emotioneel binnenboord?
  • Hoe voorkom je dat je van de kern afdrijft wanneer er zo veel partijen sturing geven aan de lokale volkshuisvesting? De lokale situatie is gediend met een heldere visie waar mensen en partijen zich aan kunnen verbinden. De opgave is ervoor te zorgen dat je eerder ingezette lijnen niet doorbreekt.
  • Welke afstemming tussen corporaties onderling, gemeenten onderling en tussen huurdersorganisaties vooraf is wenselijk en toegestaan?
  • Hoe zorg je voor een goed gesprek tussen de beroeps en de vrijwillige vertegenwoordigers. Hoeveel tijd kunnen huurdersvertegenwoordigers aan het traject besteden en wanneer vinden vergaderingen plaats? Immers, je hebt van doen met vrijwilligers die veelal in de avonduren hun bijdrage leveren.
  • Hoe worden achterbannen bij dit traject betrokken?

Enkele ideeën voor een soepele afwikkeling van dit ingewikkelde proces :

  1. Zorg je voor goede informatievoorziening aan alle partijen. Met goed bedoel ik onafhankelijk, ongekleurd en ter zake doend.
  2. Maak afzonderlijk van iedere tegenspeler een stakeholderanalyse. Als de belangen helder zijn aan de voorkant scheelt dat ruis verderop in het traject. Er zijn instrumenten beschikbaar om dergelijke stakeholderanalyses uit te voeren; meestal zit de informatie in de eigen organisatie verscholen.
  3. Ga niet eerder met elkaar om de tafel dan dat je je eigen onderhandelingspositie hebt vastgesteld. Kom beslagen ten ijs. Laat je coachen op je onderhandelingsstrategie.
  4. Scheidt in het proces de “kennisvergaring” van dat van de “onderhandeling”. Start dus niet te snel met onderhandelen.
  5. Ga er niet vanuit dat het met de kennis van de problematiek op grond van voorgaande jaren wel snor zit. Zeker met een huurdersorganisaties als nieuwe partij aan tafel is het cruciaal om aan de voorkant samen te werken aan goede duiding van ontwikkelingen, woningmarktanalyse en werkende interventies. Werkconferenties kunnen hierbij een stimulerende en verbindende rol spelen.
  6. Huurdersorganisaties, corporaties en gemeenten kunnen elkaar het beste aan de voorkant meenemen in de belangrijkste vraagstukken voor het woningmarktgebied en zullen moeten openstaan voor elkaars visie op de zaak. Iedereen start eerst vanuit zijn eigen perspectief, en moet tijdens het traject begrip kweken voor de ander zijn positie.
  7. Vergader aan de randen van de dag, zodat je kans biedt aan het werkend smaldeel van huurdersvertegenwoordigers een bijdrage te leveren. Verplaats je in de ander zijn rol als professionele bewoner.

Mijn ervaring leert dat een onafhankelijk gesprekspartner en procesregisseur een meerwaarde kan zijn. Te meer omdat er gedurende het traject de nodige spreekwoordelijke bosbrandjes ontstaan die je niet met vuur maar met wat water kunt doven. Als je bovenstaande zaken een goede plek geeft in de procesaanpak, dan moet het je wel lukken.

No responses yet

Dec 18 2014

Beeldverslag social enterprise

Een inspirerende bijeenkomst in Arnhem over de bijdrage van social enterprises aan onze wijken. Uitgenodigd waren een kleine 30 mensen van woningcorporaties uit het hele land. Het vraagstuk: Hoe kunnen we sociaal ondernemerschap op een betere en slimmere manier ruimte bieden, en mogen we dat eigenlijk nog wel?

Directeur Walter Klein Nienhuis van het bewonersbedrijf Malburgen trapte af en maakte duidelijk dat het vooral om één ding draait: vertrouwen houden in de kracht van bewoners ook als het ze een keertje niet lukt. Het levendige bewijs was de plaats van handeling: het Bruishuis Arnhem. Ondanks weerstand binnen en buiten de organisatie van corporatie Volkshuisvesting lukte het toch om hier een succesvolle social Enterprise neer te zetten. Nu runnen bewoners een voormalig verzorgingshuis en is er veel interactie met de buurt. Een sociaal retaurant op de benedenverdieping draait o.a. op mensen die dagbesteding ontvangen. Door slim te combineren ontstaat hier een droom die werkelijkheid wordt: een door bewoners gedraaide onderneming!

Mark Hillen van SocialEnterpriseNL liet zien dat je prima je geld kunt verdienen met sociale doelstellingen, als je maar slim combineert en de markt aanboort. Ja, je kunt een taxibedrijf runnen op elektriciteit mits je dat slim organiseert. En ja, vaak kun je met bijzondere doelgroepen op de arbeidsmarkt juist extra waarde creëren, omdat ze naast een gebrek vaak ook een specifiek talent hebben. Bij zijn brancheorganisatie zijn inmiddels honderden sociale ondernemingen aangesloten.

Een burgerschapsinitiatief wordt bedrijf. Dat is de casus MidWest. Anita Groenink stelde: “Geef ons tegen realistische voorwaarden een pand en wij zorgen ervoor dat daar iets moois opbloeit.” Gastvrijheid in de vorm van een goed gevulde koektrommel zorgt ervoor dat de ontmoetingsfunctie en de zakelijke verhuur hand in hand gaan. Daar kan het gemiddelde buurthuis veel van leren.

Laat een sociale onderneming ook maar gewoon failliet gaan. Dat hoort bij het ondernemen, dat was de boodschap van Martijn Blom van Droomzaken/ De Investeerdersclub. Laat het los, geef het de ruimte, wees niet bang om de ander op zijn bek te laten gaan. Bemoei je er niet te veel mee. Dat was de ene kant. Aan de andere kant moet je ook realistisch zijn en al te wolkige verhalen doorprikken. Vraag om een sluitend businessplan. Beoordeel de ondernemer op zijn merites. Een dubbele boodschap dus uit het land van de investeerder.

Ter afsluiting wisten de deelnemers in kleine groepjes zelf scherp te benoemen waar het woningcorporaties aan scheelt tegenwoordig. Er kan en mag veel meer! Zolang je niet zelf al die activiteiten uitvoert die buiten je kerntaak liggen. Daarom wordt het eerder meer samenwerken met social enterprises dan minder.  Meer wijze tips en adviezen vind je in het verslag (zie link bovenin).

No responses yet

Dec 02 2014

Wat zijn de gevolgen van de verkoop van huurwoningen? Niet mals, zo blijkt. Rotterdam Zuid en Lelystad kunnen erover meepraten. Wanneer je zonder goede borging in een zwakke woningmarkt honderden, soms duizenden woningen te koop zet, dan creëert de verkoper een probleem voor toekomstige generaties. Dat probleem bestaat uit een zwakke beheerstructuur. En een verhoogde kwetsbaarheid van mensen, die zich eigenlijk niet de verantwoordelijkheid van een eigen huis op de hals kunnen halen. Dit is iets dat je niet zomaar weg-organiseert; het is een probleem waar we al generaties lang mee zitten. In Rotterdam Zuid waren het kleine pensioenfondsen die en masse appartementsgebouwen splitsten in individuele woningen en eigenaren aantrokken die uit nood een klein jarendertigappartement kochten. In Lelystad gebeurde vanwege een naderend faillissement van de woningcorporaties eind jaren tachtig hetzelfde maar dan in de eengezinsbouw. Het resultaat: gespikkeld bezit, weinig onderhoudsmoraal, bouwachterstanden, verloederd sociaal beheer, onderwaterhypotheken en functioneel stagnerende woningvoorraad die zich langzaam tot het putje van de regionale woningmarkt mocht rekenen.

Vorige week nam ik deel aan een bijeenkomst van de Vakgemeenschap Sociale stijging. Deze groep met ietwat archaïsche naam bestaat uit bevlogen volkshuisvesters die zich inzetten voor ’sterke huurders’. Bijna automatisch is er dan ook betrokkenheid bij de ‘noodkoper’, die qua persoonskenmerken niet veel verschilt van de gemiddelde huurder. We waren te gast in Rotterdam Zuid. Op Zuid is een stevig landelijk actieprogramma dat een stad ter grootte van Nijmegen probeert te vernieuwen tot het stedelijk gemiddelde. Wat je ook vindt van een zo’n ambitieuze doelstelling – “maakbaarheidsprofeten heb je nodig om kracht aan de vernieuwing te geven” zo hoorden wij aan – er is een bijzondere vernieuwing aan de gang in Rotterdam. De Woningwet wordt met kracht gehandhaafd. Naast de fysieke aanpak is er meer aandacht voor de sociale kant van de zaak. Er worden zeven Children’s Zones ingesteld waar leerlingen aanmerkelijk meer onderwijsuren krijgen. Soms wel 6 uur per week extra taal- en rekenles. Investeer in de kinderen dan los je het probleem van weinig koopkracht op. Dat brengt Zuid verder, zo is de gedachte. Ook is er een bureau opgericht, VVE010, dat eigenaren in VvE’s ondersteunt met advies, meerjarenonderhoudsplanningen, administratie. De zwakke beheerstructuur wordt zo bestreden.

De grote vraag is natuurlijk of dat sociaal investeren beklijft. Ik heb er een beetje een hard hoofd in. Zoals mijn collega Trevor, ook aanwezig, al opmerkte:

Dat groen gearceerde blok waar jullie verbeterplannen hebben, daar heb ik 20 jaar geleden nog bewoners begeleid met het project Onderhoudstimulering! Moet dat nu al weer aangepakt worden?

Rotterdam Zuid is een doorgangswijk. Een plek waar migranten een stapje op de woonladder zetten. Waren het eerst Brabanders en Zeeuwen, nu zijn het mensen uit Midden en Oost-Europa en asielzoekers uit heel Nederland die hun geluk in de stad in Zuid beproeven. Daar moet je de woningvoorraad en het beheerprincipe dus op inrichten. Wat niet gaat helpen is een verplichte fondsvorming voor onderhoud die onlangs door minister Blok is aangekondigd. Dat leidt in dit geval alleen maar tot extra handhaving van mensen en gebouwen die geen mogelijkheden hebben.

Wat kun je wel doen? Ik heb wat wilde ideeën opgeschreven die spontaan naar boven kwamen in de bijeenkomst:

Werk aan nieuwe gemeenschapsopbouw. Probeer nieuwe elites te vinden binnen migrantengroepen die zich het lot van hun eigen etnische groep aantrekken. Geef hen ruimte en budget om te werken aan volkshuisvesting en volksverheffing. Ik denk dan ofwel aan een lokale etnische vereniging Eigen Huis, die zich sterk maakt voor belangen en zijn kundigheid inzet ten behoeve van het wonen op Zuid. Een andere optie is een etnische woningcorporatie op te laten richten. Natuurlijk zal deze op een andere manier worden gerund dan we gebruikelijk zijn. De Oud-Hollandse governancecode zal mogelijk niet geheel strikt worden nageleefd. Maar je kunt zo wel een nieuw stukje maatschappij creëren in plaats van dat je de problemen de Dutch way aanpakt. Dus stoppen met handhaven en pamperen met subsidies. Start met ruimte bieden voor eigen verantwoordelijkheid. Stimuleer die nieuwe collectiviteit! De wooncoöperatieve gedachte biedt hiervoor perfecte aanknopingspunten.

Er wordt veel energie gestoken in de VvE-aanpak; eigenaren samen laten verbeteren. De sleutel ligt mijns inziens in het versterken van de individuele zelfredzaamheid in het leven, werken en wonen. Wanneer je daar verbetering aanbrengt, en mensen zichzelf op orde hebben, dan ontstaat vanzelf de behoefte om te kijken naar hoe je met de buren dingen voor elkaar krijgt. Dit is een pleidooi voor meer samenwerking tussen het sociale wijkteam en de onderhoudsaanpak. Dan kun je meteen de zelfwerkzaamheid bij particuliere woningverbetering een plek geven. Wat dacht je ervan om werkloze huiseigenaren, eigenaren die in tal van formele zorgtrajecten zitten, te helpen door hen te activeren richting een formele onderhouds- en klussendienst. Reguliere aannemers, gemeentelijke sociale dienst en wijkteams zouden samen deze nieuwe dienst kunnen opzetten. Door werkloosheidsaanpak en onderhoudsaanpak te combineren moeten kostenvoordelen kunnen worden behaald. Een geweldig idee kwam uit Lelystad. Het Wijkklussenbedrijf voor particuliere eigenaren krijgt een kickstart omdat zij het huurdersonderhoudabonnement goedkoper kunnen en mogen uitvoeren voor de corporatie. Zo kan een corporatie vanuit zijn kerntaak prima bijdragen aan wijkontwikkeling voor particulieren. Het is maar hoe je het slim combineert.

Aan de preventiekant is ook winst te behalen. Ik pleit bij verkoop van huurwoningen in kwetsbare gebieden voor normatieve voor- en nazorg. Daarmee bedoel ik dat je een ernstig gesprek hebt voordat je verkoopt en een preek houdt over wat de lasten en verplichtingen zijn van het eigen woningbezit. Zoals een goed dominee betaamd ga je na drie en na zes jaar kijken of alles wel netjes onderhouden wordt. Dus corporaties, uw verantwoordelijkheid stopt niet bij verkoop. De noodkoper is uw klant, hij heeft u echter al vooruit betaald en u zult nazorg plegen!

Rationele voorzorg is ook verstandig. Zorg voor een onafhankelijke koopcoach die als financial planner alles op een rijtje zet, kopers bewust maakt van alles wat erbij komt kijken en gedurende een aantal jaren financiële coach van de kopers is.

Misschien wilde ideeën, waar ik graag met u als lezer (als u mij dat toestaat) verder vorm en inhoud aan geef. Dus heeft u woningen te koop in een gebied waarvan u denkt “Zal de koper het trekken?” neem dan vooral contact met me op.

No responses yet

Sep 29 2014

De sociale wijkaanpak gaat door, en wel op een heel andere leest dan vroeger. Waar subsidies voorheen een grote rol speelden in het uitlokken van maatschappelijk initiatief, zullen we nu slimmer moeten zijn. De opgave is om op een andere manier bewoners en bedrijven te binden.

“Klaarstomen om op eigen benen te staan?”

Hoe doe je het zo, dat je niet alleen start, maar ook klaarstoomt om op eigen benen te staan? Daar zijn best goede ervaringen mee. Ik ging naar Arnhem om te horen hoe ze het daar doen. Henk van Volkshuisvesting en zijn collega Gerda verwoordden het mooi: hoe kun je de bewoners, en daarmee de wijken waarin zij wonen, ontwikkelen? Het antwoord is simpel: door ze daarin zelf een actieve rol in te geven. Het Bruishuis, een voormalig verzorgingsflat in Malburgen, fungeert nu als wijk-economische broedplaats. Een mooi voorbeeld van hoe een woningcorporatie een nieuwe rol pakt. Niet omdat ze het vastgoed zo nodig willen transformeren. Maar juist omdat ze het vastgoed als middel inzetten om bewonersbedrijvigheid uit te lokken. Een van de eerste LSA-bewonersbedrijven baat het Bruishuis nu uit. En er zijn ervaringen met een volgend initiatief: Akker71.

Bijeenkomst ter inspiratie

De corporatie gelooft in deze manier van werken. Niet voor niets hebben ze tegenwoordig een nieuwe functionaris die KIEM coach heet. Dit initiatief heeft als doel initiatieven van bewoners te laten ontkiemen. Van Klarendal tot Malburgen tot Geitenkamp. Kom maar op met je plan. Je moet desondanks een ijzeren geduld en overtuigingskracht hebben om succes te boeken. Ook – en soms vooral – in de eigen organisatie. Daarover gaat de bijeenkomst die wij op 19 november in het Arnhemse Bruishuis met Nestas Communicatie en o.a. met Volkshuisvesting organiseren.

Meer info over inspiratiebijeenkomst

Het is voor iedereen bij woningcorporaties die meer wil weten over hoe je sociale initiatieven en sociale ondernemingen succesvol een plek geeft. Ben je benieuwd? Ik wel. Het belooft een heel leuke middag te worden.

No responses yet

Sep 22 2014

De wereld is gebaat bij dwarsliggers. Vanuit de gedachte dat wrijving glans geeft. En een andere: door het bieden van tegenkracht dwing je plannenmakers hun plannen beter te doordenken. Mag ik voordat we verder gaan eerst een pleidooi houden om enkel dwars te liggen voor mensen. Vanaf nu is het dus verboden om dwars te zijn, omdat het systeem daarbij gebaat is. Dus als jij een stedebouwer bent die helemaal kickt op naoorlogse orthogonale systeemhoogbouw, waar de meeste mensen liever niet in wonen, dan mag je lekker opkrassen. Natuurlijk moeten we cultuur-historische waarden koesteren, maar kom dan eens los van wat je vroeger op school hebt geleerd. Voeg eens wat toe, in plaats van tal van leuke initiatieven te verbieden door je te verstoppen achter zoiets als “een gesloten bouwblok”.

Zichzelf reproducerend systeem

Wat van mij ook niet meer mag: tegen zijn, omdat “wij” als professionals het altijd al zo deden. We hebben besloten om het toch maar op onze oude vertrouwde manier vorm te geven. Dat zijn andere woorden voor: ik gedij bij de status quo dus laat maar lekker zo. Zo ken ik een bewonersgroep die heel enthousiast plannen maakte om het eigen woonblok op te knappen en in coöperatief beheer te nemen. Een groep die samen de leefbaarheid van het complex twintig keer meer impuls had gegeven dan die hele woningcorporatie in de tien jaar daarvoor. Helaas was de gebouweigenaar zo eigenwijs om het complex over een paar jaar zelf te gaan slopen, er weer nieuwe huurwoninkjes op te zetten, en die te gaan verhuren. Natuurlijk heel goed voor de betaalbaarheid en de toegankelijkheid van het sociale woningbezit (blabla). Stiekem gewoon een systeem dat zichzelf wil reproduceren.

Zelfkritiek

Wat ook interessant is : als je verstrikt raakt in zulke ingewikkelde veranderingen dat je bijna zelf de mensch uit het oog verliest. Op een interessante klus in het sociaal domein ontwikkelen we met zorgaanbieders en een gemeente een nieuwe manier van werken. Het kost ons (inclusief mezelf) soms wat moeite om los te komen van de systeemdiscussies. Hoe kunnen we onze professionele bril afzetten en het over mensen hebben. Het gaat over opschalen en afschalen. Over informele zorg en formele zorg, mantelzorg en respijtzorg, cliëntsystemen en Zeeuwse modellen. Over thuiszorg, begeleiding en ondersteuning. Maar over wie hebben we het nu eigenlijk? Wie zijn toch al die mensen die vanaf volgend jaar afhankelijk zijn van de gemeente in hun steun en toeverlaat. Met het bedenken van een nieuw toekomstbestendig systeem gooien we misschien wel het kind met het badwater weg. Je wilt immers een boel veranderen en verbeteren, maar daarmee breng je misschien wel te veel in beweging.

Gelukkig hebben enkelen van ons de tegenwoordigheid van geest om het weer dichtbij te maken. Dat begint met aarzelende suggesties voor meer mens in de systeemdiscussie:

- “Het zou goed zijn als we eens wat casuïstiek inbrengen. Dat doet de wethouder ook altijd; langs de route die één burger aflegt kun je vaak de werking van een heel systeem toetsen.”

Vervolgens vindt dit zijn weg in de aanpak:

- “Zullen we aan iedereen vragen in gedachten een persoon mee te nemen naar de vergadering. Laat iedereen vertellen wat er voor die persoon in het nieuwe werken verandert.”

Na een ochtend staat de hele ruimte vol met mensen met een gezicht. Mensen waar wij het voor doen, staan weer op de voorgrond.

Maar nog kan het beter. Tijdens de informatiebijeenkomst zit er gelukkig ook een mens in de zaal die zegt :

- “Als het al niet duidelijk is voor jullie professionals, hoe denk je hoe ingewikkeld het is voor cliënten?”

Een wake-up call die wij op dat moment goed konden gebruiken. De verwarring onder professionals is groot. En dat we dat weten te waarderen, dat is iets heel groots. Het effect is dat we nu goed gaan kijken of wat we verzonnen ook daadwerkelijk het bestaande verbetert.

Sociaal supervisor

Dat brengt mij terug op de functie van de dwarsligger. In ruimtelijke projecten was het tot voor kort gebruikelijk om een stedebouwkundig supervisor aan te stellen. Het geweten van het gebied. De hoeder van ruimtelijke kwaliteit. Opdat die niet vermalen zou worden in de belangen van de commercie, de grondeigenaren, de ontwikkelaars, de beleidsdenkers, de boze bewoners,… Een nuttige functie wanneer die met de nodige autoriteit werd uitgedragen.

Mag ik hierbij pleiten voor een Sociaal Supervisor* voor het sociaal domein. Ik denk dat we deze dwarsligger goed kunnen gebruiken, gezien de transities van Rijk naar lokaal en de nieuw gelanceerde coöperatieve gedachte. Op papier zijn ze geregeld, maar in de praktijk nog lang niet. De Sociaal Supervisor: Speciaal voor u aangesteld om dwars te liggen, wanneer beleidstreinen over mensen dreigen te denderen.

* Bijna tien jaar geleden door Verwey Jonker als idee geïntroduceerd om in gebiedsontwikkeling het sociale een betere plek te geven.

No responses yet

« Prev - Next »