Sep 10 2015

Volkshuisvesting of volksverheffing?

Terug naar waar je vandaan komt. Dat is in weinig woorden wat de nieuwe woningwet de corporaties voorschrijft. Regel het beheer van woningen op een doelmatige wijze zodat lage inkomens gehuisvest raken. Simply volkshuisvesting. Logisch in een tijd dat de armen in krotten woonden en de woningnood door oorlogsschade hoog was. Destijds ging volkshuisvesting gelijk op met volksverheffing. Eerst woonde je op zolder bij je ouders. Daarna kwamen er een vrouw en twee kinderen bij. Je was maar wat blij met die zelfstandige huurflat van woningbouwvereniging Samen Sterk.

Dat de overheid corporaties nu dwingt tot nieuwe keuzes, kan wel eens heel slecht voor de onderkant uitpakken.

Woningcorporaties zorgden voor een stabiele woonsituatie. Bijvoorbeeld voor arme stakkers die voorheen werden uitgebuit door huisjesmelkers. Kamers voor studerende kinderen in een tijd dat doorleren nog iets bijzonders was. Volkshuisvesting was een kans voor iedereen zoals René Scherpenisse dat zo mooi zegt ‘die als dubbeltje geboren is en toch een kwartje wil worden.’ Ruwweg tussen de jaren tachtig en tweeduizendtien veranderde Nederland in een welvarende staat. Corporaties verlegden hun focus van de woning naar de woonomgeving. Een begrijpelijke stap omdat die woningen er bijna overal prima uitzien. De wijken behoefden vernieuwing. Daarbij werd geen middel geschuwd; investeren in schoolgebouwen, sociale aanpakken, regisseur van de lokale partners, openbare ruimte. Alles om Nederland maar weer zo mooi mogelijk te maken. Het ging vaak (te) ver. Maar meestal raakte het wel degelijk de kern van de volkshuisvesting. Woonconsulenten die met huurders samen problemen oplossen. Trekkracht bieden aan lokale partijen om iets hardnekkigs eens goed op te lossen. Het hielp: wijken werden leefbaar en de mensen kregen het beter. Dat de overheid corporaties nu dwingt tot nieuwe keuzes, kan wel eens heel slecht voor diezelfde onderkant uitpakken. Ik zie veel corporaties die volledig omslaan naar een denken in doelmatigheid. De focus wordt gelegd op het vastgoedbedrijf en het oppompen van rendementen. Ze vormen zich om tot een procesorganisatie, waar geen plaats meer is voor huurdersbalies, wijkaanpakken en woonconsulenten. Een soort HEMA die zo goedkoop mogelijk vastgoed beheert voor de doelgroep van beleid. Maar als je dagelijks een rookworst van de HEMA eet, is dat dan gezond?

Een modaal gezin met een baan woont straks helemaal niet meer bij de corporatie!

Sociaal ontwikkelen is dus een beetje een vies woord. Terwijl ik denk dat juist de komende jaren van deze eeuw er uitdagingen liggen die schreeuwen om volksverheffing. Laat het me uitleggen. Woningcorporaties zullen de komende jaren steeds minder mensen uit de middenklasse huisvesten. Zij zijn er voor mensen met een echt laag inkomen. Middeninkomens zullen in de particuliere sector hun heil gaan zoeken. Maar wist u dat een gemiddeld gezinsinkomen veel hoger ligt dan 34.000 euro per jaar (de grens tot waar je mag huren bij een corporatie). http://www.gemiddeld-inkomen.nl/modaal-inkomen-huishouden/ Een modaal gezin met een baan woont straks helemaal niet meer bij de corporatie!

Ik schets hieronder welke consequenties onze toegelaten instellingen zouden moeten trekken.

  • De corporatie moet echt goed worden in het bieden van onderdak aan mensen die moeite hebben met hun bestaan. Dan moet je ook goed zijn in bijvoorbeeld schuldhulpverlening. Of bijvoorbeeld in huisvesting voor arbeidsmigranten en vluchteling-statushouders. Die oplossingen bestaan echt uit meer dan het dak alleen.
  • De corporatie zal zich in toenemende mate moeten richten op jongeren en ouderen die in een ‘weinig verdienende’ fase van hun leven zitten. Veel vaker zijn dit eenlingen die niet een hecht netwerk om zich heen hebben. Dit heeft ongetwijfeld consequenties voor de vitaliteit van wijken. Dit vereist andere woonconcepten.
  • De overheid past de verzorgingsstaat aan; alleen de echt zwakkeren kunnen nog teren op collectieve voorzieningen en verzorging. De rest, vaak corporatiehuurders, moet op een andere manier het zelf of samen met zijn buren en familie oplossen. Woningcorporaties zijn nog onvoldoende aangehaakt bij het gemeentelijk sociaal domein. Dat komt omdat ze vooral met zichzelf bezig zijn en totaal niet focussen op hun maatschappelijke doelgroep. Hier ligt een schone taak. Zoek elkaar op.
  • Het loont om te investeren in de vaardigheden van je huurders. Het maakt voor de huur die je kunt vragen een groot verschil of de helft van je bezit wordt bewoond met mensen uit een uitkering of dat slechts een paar huurders niet kunnen rondkomen. Werken dus aan de inkomstenkant van de huurder want dat raakt je eigen inkomsten.

Wat mogen corporaties nog doen? Een goede vraag.

  1. Ten eerste kun je als corporatie de activiteiten van vastgoedbeheer beter inrichten op het signaleren van problemen en kansen. Dat begint met het bewustzijn van je medewerkers dat ze een rol mogen blijven spelen in de maatschappelijke verheffing van huurders. ‘Ja, het mag’, zou het motto moeten zijn, als huurders met sociale problemen in beeld komen. Werk aan die kansen! Ik zie nu helaas het tegenovergestelde.
  2. Corporaties kunnen nog meer hun inkoopkracht inzetten om kansen te bieden aan mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Door middel van social return beleid kunnen leveranciers een bijdrage leveren aan het terugdringen van werkloosheid. En kunnen zij scholing bieden aan huurders. Door hierover met maatschappelijke partners afspraken te maken, kunnen huisuitzettingen, verloedering, vereenzaming worden voorkomen, zonder dat de corporatie zelf in een rol als zorgpartij komt.
  3. Ook kunnen ze sterke huurders koppelen aan zwakkere huurders. Bijvoorbeeld door zelfbeheer in buurten en wijken te stimuleren, en hier ruimhartig leefbaarheidsbudget voor vrij te maken. Zo snijd het mes aan twee kanten: wijk en huurder weten zich met steun van de woningcorporatie te verheffen.

Dit vereist dat je vooraf keuzes maakt die verder gaan dan betaalbaarheid en toegankelijkheid. Dat je leert samenwerken. Dat je een positie verwerft, die je vaak bent kwijtgeraakt na jaren van navelstaren. En dat je de handschoen oppakt en gewoon aan de slag gaat met volksverheffing.

No responses yet

Comments are closed at this time.

Trackback URI |