Dec 02 2014

Sterke huurders in een koopwoning?

Published by jaspervanderwal at 9:52 am under Uncategorized, Volkshuisvesting

Wat zijn de gevolgen van de verkoop van huurwoningen? Niet mals, zo blijkt. Rotterdam Zuid en Lelystad kunnen erover meepraten. Wanneer je zonder goede borging in een zwakke woningmarkt honderden, soms duizenden woningen te koop zet, dan creëert de verkoper een probleem voor toekomstige generaties. Dat probleem bestaat uit een zwakke beheerstructuur. En een verhoogde kwetsbaarheid van mensen, die zich eigenlijk niet de verantwoordelijkheid van een eigen huis op de hals kunnen halen. Dit is iets dat je niet zomaar weg-organiseert; het is een probleem waar we al generaties lang mee zitten. In Rotterdam Zuid waren het kleine pensioenfondsen die en masse appartementsgebouwen splitsten in individuele woningen en eigenaren aantrokken die uit nood een klein jarendertigappartement kochten. In Lelystad gebeurde vanwege een naderend faillissement van de woningcorporaties eind jaren tachtig hetzelfde maar dan in de eengezinsbouw. Het resultaat: gespikkeld bezit, weinig onderhoudsmoraal, bouwachterstanden, verloederd sociaal beheer, onderwaterhypotheken en functioneel stagnerende woningvoorraad die zich langzaam tot het putje van de regionale woningmarkt mocht rekenen.

Vorige week nam ik deel aan een bijeenkomst van de Vakgemeenschap Sociale stijging. Deze groep met ietwat archaïsche naam bestaat uit bevlogen volkshuisvesters die zich inzetten voor ’sterke huurders’. Bijna automatisch is er dan ook betrokkenheid bij de ‘noodkoper’, die qua persoonskenmerken niet veel verschilt van de gemiddelde huurder. We waren te gast in Rotterdam Zuid. Op Zuid is een stevig landelijk actieprogramma dat een stad ter grootte van Nijmegen probeert te vernieuwen tot het stedelijk gemiddelde. Wat je ook vindt van een zo’n ambitieuze doelstelling – “maakbaarheidsprofeten heb je nodig om kracht aan de vernieuwing te geven” zo hoorden wij aan – er is een bijzondere vernieuwing aan de gang in Rotterdam. De Woningwet wordt met kracht gehandhaafd. Naast de fysieke aanpak is er meer aandacht voor de sociale kant van de zaak. Er worden zeven Children’s Zones ingesteld waar leerlingen aanmerkelijk meer onderwijsuren krijgen. Soms wel 6 uur per week extra taal- en rekenles. Investeer in de kinderen dan los je het probleem van weinig koopkracht op. Dat brengt Zuid verder, zo is de gedachte. Ook is er een bureau opgericht, VVE010, dat eigenaren in VvE’s ondersteunt met advies, meerjarenonderhoudsplanningen, administratie. De zwakke beheerstructuur wordt zo bestreden.

De grote vraag is natuurlijk of dat sociaal investeren beklijft. Ik heb er een beetje een hard hoofd in. Zoals mijn collega Trevor, ook aanwezig, al opmerkte:

Dat groen gearceerde blok waar jullie verbeterplannen hebben, daar heb ik 20 jaar geleden nog bewoners begeleid met het project Onderhoudstimulering! Moet dat nu al weer aangepakt worden?

Rotterdam Zuid is een doorgangswijk. Een plek waar migranten een stapje op de woonladder zetten. Waren het eerst Brabanders en Zeeuwen, nu zijn het mensen uit Midden en Oost-Europa en asielzoekers uit heel Nederland die hun geluk in de stad in Zuid beproeven. Daar moet je de woningvoorraad en het beheerprincipe dus op inrichten. Wat niet gaat helpen is een verplichte fondsvorming voor onderhoud die onlangs door minister Blok is aangekondigd. Dat leidt in dit geval alleen maar tot extra handhaving van mensen en gebouwen die geen mogelijkheden hebben.

Wat kun je wel doen? Ik heb wat wilde ideeën opgeschreven die spontaan naar boven kwamen in de bijeenkomst:

Werk aan nieuwe gemeenschapsopbouw. Probeer nieuwe elites te vinden binnen migrantengroepen die zich het lot van hun eigen etnische groep aantrekken. Geef hen ruimte en budget om te werken aan volkshuisvesting en volksverheffing. Ik denk dan ofwel aan een lokale etnische vereniging Eigen Huis, die zich sterk maakt voor belangen en zijn kundigheid inzet ten behoeve van het wonen op Zuid. Een andere optie is een etnische woningcorporatie op te laten richten. Natuurlijk zal deze op een andere manier worden gerund dan we gebruikelijk zijn. De Oud-Hollandse governancecode zal mogelijk niet geheel strikt worden nageleefd. Maar je kunt zo wel een nieuw stukje maatschappij creëren in plaats van dat je de problemen de Dutch way aanpakt. Dus stoppen met handhaven en pamperen met subsidies. Start met ruimte bieden voor eigen verantwoordelijkheid. Stimuleer die nieuwe collectiviteit! De wooncoöperatieve gedachte biedt hiervoor perfecte aanknopingspunten.

Er wordt veel energie gestoken in de VvE-aanpak; eigenaren samen laten verbeteren. De sleutel ligt mijns inziens in het versterken van de individuele zelfredzaamheid in het leven, werken en wonen. Wanneer je daar verbetering aanbrengt, en mensen zichzelf op orde hebben, dan ontstaat vanzelf de behoefte om te kijken naar hoe je met de buren dingen voor elkaar krijgt. Dit is een pleidooi voor meer samenwerking tussen het sociale wijkteam en de onderhoudsaanpak. Dan kun je meteen de zelfwerkzaamheid bij particuliere woningverbetering een plek geven. Wat dacht je ervan om werkloze huiseigenaren, eigenaren die in tal van formele zorgtrajecten zitten, te helpen door hen te activeren richting een formele onderhouds- en klussendienst. Reguliere aannemers, gemeentelijke sociale dienst en wijkteams zouden samen deze nieuwe dienst kunnen opzetten. Door werkloosheidsaanpak en onderhoudsaanpak te combineren moeten kostenvoordelen kunnen worden behaald. Een geweldig idee kwam uit Lelystad. Het Wijkklussenbedrijf voor particuliere eigenaren krijgt een kickstart omdat zij het huurdersonderhoudabonnement goedkoper kunnen en mogen uitvoeren voor de corporatie. Zo kan een corporatie vanuit zijn kerntaak prima bijdragen aan wijkontwikkeling voor particulieren. Het is maar hoe je het slim combineert.

Aan de preventiekant is ook winst te behalen. Ik pleit bij verkoop van huurwoningen in kwetsbare gebieden voor normatieve voor- en nazorg. Daarmee bedoel ik dat je een ernstig gesprek hebt voordat je verkoopt en een preek houdt over wat de lasten en verplichtingen zijn van het eigen woningbezit. Zoals een goed dominee betaamd ga je na drie en na zes jaar kijken of alles wel netjes onderhouden wordt. Dus corporaties, uw verantwoordelijkheid stopt niet bij verkoop. De noodkoper is uw klant, hij heeft u echter al vooruit betaald en u zult nazorg plegen!

Rationele voorzorg is ook verstandig. Zorg voor een onafhankelijke koopcoach die als financial planner alles op een rijtje zet, kopers bewust maakt van alles wat erbij komt kijken en gedurende een aantal jaren financiële coach van de kopers is.

Misschien wilde ideeën, waar ik graag met u als lezer (als u mij dat toestaat) verder vorm en inhoud aan geef. Dus heeft u woningen te koop in een gebied waarvan u denkt “Zal de koper het trekken?” neem dan vooral contact met me op.

No responses yet

Comments are closed at this time.

Trackback URI |