Jan 16 2012

Gastblog: Trevor James (UK) over Right-to-buy

Mijn collega Trevor kan het weten, want hij was jarenlang werkzaam voor zowel de Engelse als de Nederlandse volkshuisvesting. Daarom wil ik je zijn visie op right-to-buy niet onthouden. Hij schreef dit in reactie op een stuk in Ruimtevolk niemand-zit-te-wachten-op-kooprecht. Hieronder vind je de uitgebreide versie.

Kooprecht voor huurders = machtspolitiek

Kort voor het kerstreces stuurde minister Donner een wetsvoorstel naar de ministerraad die de huurders van woningcorporaties een recht op het kopen van hun woning geeft. Woningcorporaties mogen slechts 25% van hun woningen (de huurders daarvan) uitzonderen van het recht. In de reacties wordt vooral door deskundigen inhoudelijk gereageerd. Men verwijst daarbij veelvuldig naar de evaringen in Engeland met de ‘Right to Buy’ die als inspiratie voor het wetsvoorstel geldt.

Zowel de wetgever als degene die daarop reageren, gaan volstrekt voorbij aan de grote verschillen in context tussen Nederland en Engeland. Toen de Right to Buy werd ingevoerd in 1980 bestond 30% van de Engelse woningvoorraad uit sociale huurwoningen, in Nederland is dat nu 32%. Vergelijkbaar zou je kunnen zeggen, maar daar houdt de vergelijking gelijk mee op. De Engelse sociale huurwoningen waren voor 28,5% eigendom van gemeenten. Slechts 1,5% was eigendom van een woningcorporatie (housing association) en voor de woningen van de woningcorporaties gold en geldt het kooprecht niet.

Wat wel vergelijkbaar is is de aanleiding om te komen met een wet dat de huurder het recht geeft op kopen. De toenmalige premier van Engeland en heldin van premier Rutte, Margaret Thatcher, gebruikte politieke praatjes over “an Englishman’s home is his castle” vooral om te verdoezelen waar de wet echt om ging. Het breken / beperken van de macht van de gemeenten. Vooral die gemeente die jarenlang door Labour werden bestuurd en die grote voorraden sociale huurwoningen in hun bezit hadden.

Zie dan de vergelijking met Nederland. Sinds de brutering midden jaren negentig heeft de politiek nauwelijks grip op de corporatiesector in Nederland. De afgelopen jaren is die sector door een aantal vastgoedschandalen, directeurbestuurders met exorbitant hoge salarissen en wat megalomane projecten negatief in de publiciteit gekomen. Gevolg is dat de politiek een manier zoekt om de ‘macht’ van de sector te breken.

Het huidige wetsvoorstel zal dat niet bereiken. Afgezien van de vraag of het wettelijk mogelijk is een eigenaar te verplichten om zijn woningen te verkopen, blijft het een Nederlandse wet met een calvinistische insteek. De huurder mag kopen tegen 10% korting op de taxatiewaarde. In Engeland ging de verkoop pas echt van start toen het kortingspercentage werd verhoogd tot maximaal 60%! Daar is men toch pragmatischer als het gaat om het bereiken van politieke doelen.

Het is te hopen dat het kabinet Rutte de wet in zijn huidige vorm niet doorstuurt naar de kamer en als dat wel gebeurt dat de kamer die niet aanneemt. De gevolgen van een ‘right to buy’ in de huidige vorm zullen niet zo draconisch zijn als vele in de sector vrezen. Maar de effecten die de voorstanders willen bereiken zullen ook niet worden gehaald. Er valt veel te leren van de Engelse ervaringen en de contextuele verschillen die zowel voor de woningcorporaties als hun huurders tot een verbetering van de huidige (pre-wet) situatie kunnen leiden. De vraag is gaat premier Rutte voor Thatcheriaanse machtspolitiek op basis van one liners of is ruimte voor Nederlandse polderen op basis van feiten.

Trevor James

Wat lees ik eruit? Het gaat niks worden onder de huidige condities, maar als de staat echt wil doordrukken dan zullen woningen van corporaties voor een habbekrats over de toonbank moeten, wil het kans van slagen hebben. De vraag is dan natuurlijk wel: Wie gaat dat betalen?

Mijn advies: corporatie don’t worry & be happy en steek je tijd vooral in een positieve benadering van het fenomeen wonen aan de kooponderkant. Dus: wat kan ik als corporatie doen om mensen (ongeacht eigendomsvorm) goed te laten wonen. Misschien moet je eigenaar-bewoners gaan helpen met hun dagelijks onderhoud zoals corporaties overwegen in versleten Bloemkoolwijken. Of kun je ze helpen met hun tophypotheek en verzilver hun woning voor een deel. Gezinnen met twee huizen helpen hun huis tijdens het verkoopproces te verhuren. Of laat je je tijdelijke huurders een plan ontwikkelen om van tijdelijk huren permanent kopen te maken. (een aantal van deze zaken onderzoek ik nu)

35 responses so far

35 Responses to “Gastblog: Trevor James (UK) over Right-to-buy”

  1. Tedon 17 Nov 2014 at 12:41 am

    mmes@crabapple.ho” rel=”nofollow”>.…

    ñïàñèáî çà èíôó!!…

  2. felixon 17 Nov 2014 at 2:19 am

    travesty@paunch.scrubbing” rel=”nofollow”>.…

    ñïàñèáî!…

  3. tommyon 17 Nov 2014 at 9:30 am

    differing@madison.dinosaurs” rel=”nofollow”>.…

    tnx for info….

  4. warrenon 18 Nov 2014 at 2:35 pm

    maneuvered@aecs.lorrain” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó….

  5. Kirkon 20 Nov 2014 at 2:51 am

    permeate@playboy.crest” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ!…

  6. francison 23 Nov 2014 at 1:57 am

    fairs@fawning.hill” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó….

  7. Alfredon 23 Nov 2014 at 9:05 pm

    eventuate@fundamentalism.antidote” rel=”nofollow”>.…

    tnx….

  8. trevoron 11 Dec 2014 at 3:09 am

    tallahassee@revived.fairmount” rel=”nofollow”>.…

    hello….

  9. Mauriceon 11 Dec 2014 at 4:44 am

    vaughn@mahzeers.physically” rel=”nofollow”>.…

    áëàãîäàðþ!!…

  10. franklinon 11 Dec 2014 at 5:18 am

    nilsson@kosher.allusion” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ….

  11. Lynnon 11 Dec 2014 at 5:50 am

    chemists@offended.retort” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!!…

  12. ianon 12 Dec 2014 at 9:29 pm

    incinerator@wac.cozier” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó!!…

  13. Benon 12 Dec 2014 at 10:06 pm

    stateless@armide.modern” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó….

  14. stuarton 19 Dec 2014 at 10:32 pm

    luggage@corrugated.shop” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó….

  15. Pedroon 19 Dec 2014 at 11:37 pm

    textbooks@believed.handier” rel=”nofollow”>.…

    ñïàñèáî çà èíôó!…

  16. frankon 20 Dec 2014 at 12:14 am

    heights@trustingly.irritation” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ….

  17. Luison 20 Dec 2014 at 12:48 am

    roomy@glycosides.viennas” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó….

  18. Joeon 20 Dec 2014 at 1:21 am

    antagonism@stipulates.exertions” rel=”nofollow”>.…

    áëàãîäàðñòâóþ!!…

  19. evanon 20 Dec 2014 at 2:28 pm

    punishes@friezes.dud” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ!…

  20. Homeron 22 Dec 2014 at 6:39 pm

    sinister@prince.crusader” rel=”nofollow”>.…

    good!!…

  21. coreyon 15 Jan 2015 at 2:39 am

    pettersson@housekeeper.debacle” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó….

  22. Peteron 15 Jan 2015 at 10:18 pm

    rosa@committeemen.plasters” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ!!…

  23. Billyon 19 Jan 2015 at 6:55 pm

    cunningly@resolute.pastels” rel=”nofollow”>.…

    thanks!!…

  24. Fredon 26 Jan 2015 at 11:01 am

    factness@devey.destroying” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ!!…

  25. Dustinon 28 Jan 2015 at 6:37 pm

    outdistanced@anchoritism.scrambled” rel=”nofollow”>.…

    tnx….

  26. Walteron 29 Jan 2015 at 2:04 pm

    fagets@gawky.imposition” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó!…

  27. Oscaron 31 Jan 2015 at 5:24 pm

    diversions@stated.brevity” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ çà èíôó!…

  28. alfonsoon 03 Feb 2015 at 7:39 am

    argues@awards.reconciles” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!…

  29. lanceon 03 Feb 2015 at 8:11 am

    pennants@vociferousness.autonavigator” rel=”nofollow”>.…

    ñýíêñ çà èíôó!!…

  30. jimon 10 Feb 2015 at 3:10 am

    palermo@constantine.hovel” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ!…

  31. Anthonyon 10 Feb 2015 at 3:46 am

    peptizing@huts.prosecutors” rel=”nofollow”>.…

    ñïàñèáî çà èíôó!!…

  32. isaacon 10 Feb 2015 at 4:22 am

    picker@wattenberg.smuggling” rel=”nofollow”>.…

    good!!…

  33. craigon 10 Feb 2015 at 4:58 am

    hoist@stacey.perspiration” rel=”nofollow”>.…

    ñïñ!…

  34. Juliuson 10 Feb 2015 at 5:34 am

    finnsburg@crux.pearson” rel=”nofollow”>.…

    thanks!!…

  35. Jamieon 11 Feb 2015 at 9:40 am

    disturbing@receptionist.piersee” rel=”nofollow”>.…

    thanks for information!…

Trackback URI | Comments RSS

Leave a Reply